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律师介绍

秦景敏律师 秦景敏律师,男,毕业于南京大学,法学硕士,徐州市律师协会刑事辩护专业委员会、房地产专业委员会委员,江苏恒邦律师事务所高级合伙人、主任。1995年第一次报名参加了全国律师资格考试,并以全市第三名的优异成绩顺利通过... 详细>>

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律师姓名:秦景敏律师

手机号码:13182330605

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执业证号:13203199710679146

执业律所:江苏恒邦律师事务所

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成功案例

房屋买卖纠纷案例

一、房屋买卖纠纷案例

转按揭二手房屋纠纷。

—转手按揭房,贷款如何偿?

案情:2008年4月,童某将按揭房屋作价21万元售与刘某,约定余下10方元按揭款由刘某承担,"如刘某未按贷款合同约定按时足额还款造成童某信用受损,则刘某应按贷款额度的5%.每月赔偿给童某","任何一方违约,应支付对方违约金3万元"。2010年5月,刘某将该房作价23万元售予吴某。2010年6月起,刘某连续3个月停止支付贷款。争议焦点:1、刘某是否根本违约?2、能否解除合同?

答:本案刘某已履行主要合同义务且有继续履行意愿,其3个月未按期支付银行按揭贷款并未导致合同目的无法实现,不构成根本违约。另考虑到刘某已与第三人就该房屋签订买卖合同,解除本案合同将给吴某利益造成影响,故本案合同应继续履行。双方签订的合同中既约定了概括性赔偿违约金3万元,又约定了具体性赔偿违约金即当刘某未按期归还房贷应按贷款额度的5%。每月赔偿给卖方,故童某依法可选择适用,但赔偿违约金的支付应与违约所造成的损失相当,鉴于刘某违约行为系非根本性违约,实际造成童某的损失亦较轻,故对刘某提出要求减少违约金的怠见予以采纳。

二、二套房买卖政策

(一)二套房的认定标准:

1、贷款买过一套房的,商业贷款已结清再买算首套,贷款未结清的算二套房;

2、个人名下有两套商业贷款房,一套结清一套未结清,再贷款买房则为二套房以上;

3、夫妻婚前双方名下都有未结清的贷款(一方商业贷款,另一方公积金贷款),婚后再买房称为二套房以上。

(二)买二套房的要求:

1、是以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数;

2、是以当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积为准,借款人家庭人均住房面积已高于当地平均住房水平;

3、是已利用贷款(包括公积金贷款)购房的家庭,再向商业银行申请住房贷款的房贷房。

(三)二套房贷款的首付比例和利率:

1、二套房贷款的首付比例肯定比首套房比例高,通常首套房最低可以做到20%,利率上浮在10%-20%;

2、而对于购买二套自住房的家庭二套房首付款比例不得低于70%,二套房贷款的利率不得低于基准利率的1.1倍。

三、二套房贷款流程

二套房屋贷款本质上与第一套贷款类似,差别只是贷款成数及贷款利率;其流程与第一套房贷是一样的,大致分为:

1、交易双方签房屋买卖协议或合同;

2、购房人准备资料向银行提出贷款申请;

3、买卖双方到银行指定机构进行房屋评估;

4、银行审批;

5、房屋过户,借款人到银行办理贷款手续;

6、签订贷款合同;

7、办理抵押登记;

8、等待放款;

9、还本付息后解除抵押。



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